房企窗口期补仓意愿强烈：上海四批次土拍揽金110亿

（原标题：房企窗口期补仓意愿强烈：上海四批次土拍揽金110亿）

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5月29日，为期两天的上海四批次土拍正式落幕。本次土拍共推出5宗宅地，总起始价82.73亿元，最终揽金110.45亿元。整场土拍热度全面走高，3宗地块溢价超35%，1宗溢价超17%，仅1宗底价成交。

保利发展、上海城投、保利置业、大华集团、华润、中海、招商、金茂等深度布局上海的房企悉数到场，紧抓上半年最后的拿地窗口期，补充优质土储，借机优化全年经营数据。

房企拿地意愿强烈的背后，是近期新房市场去化加速。上海中原地产市场分析师卢文曦指出，近期上海二手房流通速度持续加快，总价五六百万至八九百万元的刚需、刚改房源成交活跃，这类置换家庭出售二手房后，置业目标普遍瞄准总价千万级的新房。持续释放的置换需求，有效带动新房改善赛道去化，对终端改善市场形成明显支撑。

在这样的背景下，上海土拍市场回暖信号也变得明确。

（上海虹口北外滩。唐韶葵/摄）

两宗地块触发“双高双竞”

本轮土拍最大看点莫过于闵行、浦东两宗优质宅地先后触发“双高双竞”机制。

率先点燃本轮土拍热度的为闵行浦江地块，这宗容积率仅为1.05的宅地，是浦江镇近十年来容积率最低地块。经过136轮竞价，由大华集团以36.55亿元摘得，溢价率40.72%，成交楼面价4.36万元/平方米，成为闵行浦江板块的单价“地王”。

压轴登场的浦东南码头地块更是将整场土拍热度推向顶峰。5月29日下午出让的浦东南码头地块引发9组竞买人参拍，包括陆家嘴、保利置业、中海、建发、金茂、中建东孚、绿城等。经历111轮竞价后，最终保利置业成功摘地，成交总价34.88亿元，溢价率40%，楼面价8.2062万元/平方米。据测算，可售楼板价超9.2万元/平方米。

分析人士指出，从时间节点来看，将于6月下旬交易的五批次地块数量有限、整体质量偏弱。相比之下，在本轮拿地窗口期中，新拿项目可通过快速开发，实现年内业绩结转，有助于增厚全年财报。因此，房企的拿地意愿得到集中释放。

卢文曦指出，上海本轮土拍呈现多重积极信号。

首先，房企拿地积极性显著回升，核心源于市场信心修复与优质地块稀缺双重加持。当前楼市基本面稳步改善，叠加本批次出让地块综合素质优异，具备较强盈利与去化保障，驱动房企主动入局。

其次，土拍价格韧性十足，市场结构性分化进一步固化。本土国企、民企均看好后市，拿地态度坚决，“托底”核心地块地价。

最后，房企普遍存在“择优抢先”的拿地心态。卢文曦强调，这是因为下半年上海土地供应节奏、地块质量存在不确定性，因此房企选择把握当下确定性机会，优质地块敢于高溢价竞争。整体来看，央国企、民企同台积极竞价，高溢价、触顶成交频现，是上海土地市场明显回暖、行业信心持续修复的直观体现。

民企再夺“地王”

在央国企扎堆拿地的格局下，本土民企大华集团高溢价拿下闵行低密宅地，引发市场广泛关注。

2025年至今，大华已在上海连续高投入拿地。2025年3月，大华以总价24.86亿元、溢价32.3%拿下静安大宁单价“地王”。2025年11月，大华以11.42亿元拿下宝山顾村优质宅地。加上本次闵行浦江“地王”，短短14个月内，大华集团公开市场拿地支出已超70亿元，且多为高溢价、高单价地块。

在同策研究院联席院长宋红卫看来，这充分印证了上海的投资价值。房企投资重心持续向上海集中，优质地块竞争烈度显著提升。在此行业背景下，大华本轮落子闵行浦江地块，体现出其深耕上海、锚定外围改善风口的明确战略。

宋红卫指出，当前上海楼市开发格局已出现明显分化：内环核心区开发空间收窄、拿地与开发成本居高不下；而上海外围区域限墅政策适度松动，低密、高品质改善产品迎来风口，市场接受度持续走高。浦江地块容积率仅1.05，属稀缺超低密宅地，大华精准捕捉这一趋势，主动避开内卷激烈的市中心，重仓外围价值高地，战略选择极具前瞻性。

不过，连续高溢价拿地也可能会加剧大华的资金与去化压力。据第三方数据，截至2025年末，大华集团资产负债率约67.52%，总负债仍处千亿高位，债务规模居高不下。与此同时，大华集团上海多个在售项目（如浦江星曜、紫樾府等）因品质争议频遭维权，口碑承压、去化放缓。

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有分析人士指出，在此背景下，大华集团继续在上海外围重仓高单价改善盘，既是豪赌市场结构机会，也押上了自身的产品力、成本管控与回款能力。

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